Le choix ne se limite pas à ajouter ou retirer quelques meubles.
Il modifie notamment la durée du contrat, le dépôt de garantie, les obligations concernant le mobilier et le régime fiscal des loyers.
Voici les principales différences à connaître avant de rédiger votre bail.
Votre choix est déjà fait ? Créer mon bail
Meublé ou vide : le comparatif rapide
| Critère | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Mobilier minimal réglementaire | Non | Oui |
| Durée habituelle avec un bailleur particulier | 3 ans minimum | 1 an |
| Cas étudiant | Régime vide habituel | 9 mois possible |
| Dépôt de garantie habituel maximal | 1 mois HC | 2 mois HC |
| Inventaire du mobilier | Non | Oui |
| Fiscalité des loyers | Revenus fonciers | BIC |
Les règles relatives à la durée et au dépôt de garantie sont établies par la réglementation applicable aux baux d’habitation.
Sur le plan fiscal, les loyers d’une location nue relèvent des revenus fonciers, tandis que ceux d’une location meublée relèvent en principe des bénéfices industriels et commerciaux.
Quand un logement est-il réellement meublé ?
Un logement n’est pas juridiquement meublé uniquement parce qu’il contient un canapé, un lit et une table.
La réglementation prévoit une liste minimale d’équipements nécessaires pour permettre au locataire d’y vivre normalement.
Elle comprend notamment la literie, un dispositif d’occultation dans les chambres, les équipements de cuisson et de réfrigération, la vaisselle, les ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des rangements, des luminaires et du matériel d’entretien.
Chaque pièce doit être équipée conformément à sa destination.
Si le logement ne respecte pas ces conditions, il ne faut pas choisir artificiellement un bail meublé.
Le bail vide offre une durée plus longue
Avec un propriétaire particulier, un bail vide de résidence principale est en principe conclu pour au moins trois ans.
Il existe certaines exceptions encadrées permettant une durée plus courte lorsqu’un événement familial ou professionnel justifie la reprise future du logement.
Cette durée plus longue peut être intéressante pour un propriétaire qui recherche avant tout une relation locative stable.
Le bail meublé est plus court
Le bail meublé classique de résidence principale est conclu pour un an.
Lorsqu’il s’agit d’un étudiant, un contrat de neuf mois sans reconduction automatique peut être utilisé dans les conditions prévues.
Le meublé implique cependant davantage d’équipements à fournir et à suivre.
Le dépôt de garantie n’est pas le même
Dans les conditions habituelles :
Location vide : au maximum un mois de loyer hors charges.
Location meublée : au maximum deux mois de loyer hors charges.
Le meublé nécessite un inventaire
En location meublée, le propriétaire et le locataire établissent un inventaire et un état détaillé du mobilier.
Ce document est établi à l’entrée puis à la sortie et annexé au bail.
BailPack inclut un modèle d’inventaire dans son pack pour un logement meublé.
La fiscalité est différente
C’est une différence importante, mais elle doit être étudiée en fonction de votre situation personnelle.
Les loyers d’une location vide sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Les revenus provenant d’une location meublée sont en principe déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux — BIC.
Cela ne signifie pas que le meublé est automatiquement plus avantageux.
Le bon choix fiscal dépend notamment de vos revenus, de vos charges, du régime d’imposition retenu et de votre situation patrimoniale.
Pour une décision purement fiscale, il peut être utile de consulter un professionnel compétent.
Alors, faut-il louer vide ou meublé ?
Posez-vous d’abord quatre questions.
Le logement possède-t-il déjà tout le mobilier réglementaire ?
Si non, le vide est naturellement plus simple, sauf si vous souhaitez équiper complètement le logement.
Quel type de locataire recherchez-vous ?
La durée et la rotation habituelle peuvent être différentes selon le type de bien et le marché local.
Souhaitez-vous gérer du mobilier ?
Une location meublée implique d’équiper le bien, de dresser un inventaire et de suivre l’état des équipements.
Quel régime fiscal correspond à votre situation ?
Ne choisissez pas le type de bail uniquement sur la base d’un pourcentage d’abattement vu dans un article : comparez votre situation réelle.
Vous avez choisi ?
Je loue vide
Créez un bail non meublé de résidence principale.
La page dédiée au bail non meublé détaille le parcours et le contenu du pack.
Je loue meublé
Créez votre bail meublé et obtenez également un modèle d’inventaire du mobilier.
La page dédiée au bail meublé détaille le parcours et le contenu du pack.
Dans les deux cas, vous remplissez le formulaire et consultez l’aperçu avant paiement.
Le téléchargement du pack coûte 6,90 € TTC, sans abonnement.
Questions fréquentes
Peut-on louer vide avec une cuisine équipée ?
La présence de certains meubles ou équipements ne suffit pas à qualifier automatiquement le logement de meublé. Le meublé doit satisfaire au minimum réglementaire prévu par le décret.
Quel bail dure le plus longtemps ?
Pour un propriétaire particulier, le bail vide dure en principe au moins trois ans, contre un an pour le bail meublé classique.
Quel type de location permet le dépôt de garantie le plus élevé ?
Dans les conditions habituelles, le plafond est de deux mois de loyer hors charges en meublé, contre un mois en vide.
La location meublée est-elle toujours plus rentable ?
Non. Le résultat dépend du loyer réellement accessible, du coût et du renouvellement du mobilier, de la vacance, des charges, de la fiscalité et du marché local.
Un inventaire est-il obligatoire en meublé ?
Oui, un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être établis et annexés au bail.